案情简介

一、2010年11月8日，A公司与刘某通过以物抵债的方式取得A公司的六个门面。

二、2012年6月19日林某通过银行转账汇款800万元至刘某银行帐户，但注明其所支付的款项为“借款”。

三、2012年6月20日，林某与刘某签订《房屋买卖合同》，购买上述门面，价款800万元。合同约定：（1）《房屋买卖合同》签订当日刘某应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林某；（2）在2012年9月19日前林某无权办理过户手续；（3）若刘某在2012年9月19日前反悔，应归还乙方全部预付购房定金款，另加日3‰的违约金。

四、福州中院因毛某与黄某、刘某等人借款合同纠纷一案中，查封了刘某名下的上述店面。林某向法院提出异议，福州中院驳回其异议请求。

五、林某向福州中院提起执行异议之诉，请求确认《房屋买卖合同》有效，停止对案涉店面的执行。福州中院一审支持了其诉请。

六、毛某不服，上诉至福建高院。二审判决驳回上诉，维持原判。

七、毛某仍不服，向最高法院申请再审。最高法院确认《房屋买卖合同》无效，改判驳回林某全部诉请。

▌裁判要点

本案中，申请执行人毛某翻盘，根本原因在于证明了案涉房屋买卖合同并非林某与刘某真实意思表示，而系为林某对刘某800万元的借款提供担保。最高法院从《房屋买卖合同》约定内容反常，800万元汇款的附注为借款、交易价格约定反常等几个方面认定《房屋买卖合同》并非林某与刘某间真实意思表示，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。由于双方在《房屋买卖合同》中意思表示均不真实，故最高法院依据《民法总则》第一百四十六条关于通谋所作的虚假意思表示无效的规定，认定案涉《房屋买卖合同》无效。由于《房屋买卖合同》无效，林某即非房屋买受人，其不能依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，排除毛某的强制执行。

意见建议：

1、为民间借贷提供担保而签订的买卖合同，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，故该买卖合同构成通谋虚伪表示。根据《民法总则》第一百四十六条第一款的规定，相关买卖合同应被认定为无效。但同时根据《民法总则》第一百四十六条第二款的规定，即使买卖合同被认定为无效，也不影响双方当事人关于担保的真实意思表示。故以买卖合同为民间借贷提供担保，仍不失为一种非典型的担保措施。

2、以买卖合同为民间借贷提供担保，并不能使债权人获得相应的担保物权，债权人无法就买卖的标的物优先受偿。根据《物权法》第五条规定，物权的种类和内容必须由法律明确规定。《物权法》上规定的具有优先受偿性的担保物权仅为抵押权、质权和留置权，故以买卖合同为民间借贷提供担保并不能设立担保物权，也就无法对买卖标的物行使优先受偿权。所以，债权人应慎重选择通过买卖合同的方式为债权提供担保，防止因对标的物不享有优先受偿权而无法发挥预期担保的法律效果。

3、以买卖合同为民间借贷提供担保，在实现这一非典型担保时，债权人不能要求履行买卖合同，而只能根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款，申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。但就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。即在实现这一非典型担保时，债权人负有强制清算义务，不能直接取得房屋所有权，也不能主张标的物拍卖所得全部归其所有。