裁判摘要：

建设单位制定的管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，不得依管理规约、服务协议向买受人收取物业费。

简要案情：

2007年8月8日，原告王某与案外人烟台某置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买某置业公司开发的位于烟台市莱山区港城东大街房屋一栋，房屋建筑面积282.85平方米，交房日期2008年12月31日。

2008年11月6日，该置业公司与被告签订了《前期物业管理合同》，将涉案房屋所在的物业交付给被告烟台某物业管理有限公司管理。2013年4月1日，该置业公司通过被告将涉案房屋钥匙交付给原告。同日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。

服务协议第四条物业管理服务费用约定：

一、乙方交纳服务费用的起计时间：2009年1月1日。

二、物业管理费的收费标准：按建筑面积每月3.6元/平方米。

原、被告还签署了《临时管理规约》承诺书，承诺书载明有《临时管理规约》。原、被告签署上述文件后，原告向被告交纳2009年1月1日-2013年3月31日期间的物业管理费51931元。

原告称：2013年4月1日，原告按某置业公司的通知到被告处拿房屋钥匙，但被告要求原告与其签署服务协议和管理规约，并交纳2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业费51391元，如果原告不签这两份协议并交纳这些物业费，就不给原告房屋钥匙，原告被迫与被告签署了上述两份文件并按被告要求交付了诉争的物业费，但事实上被告未向原告提供该期间的物业服务，应予返还；被告没有将其与该置业公司签订的物业管理合同的内容告知原告，原告不是该合同的当事人，该合同效力不约束原告。

被告辩称：原告到我处领取涉案房屋钥匙时，我公司将我单位与建设单位签订的前期物业管理合同的内容告知了原告，并与原告进行了沟通，原告自愿交纳涉案的物业管理费；即使存在原告所说的受胁迫签订合同的情形，原告也已丧失了合同的撤销权，其诉讼请求应予驳回。

审判情况：

原审法院认为，原告与被告签订的服务协议和管理规约的承诺书均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据相关法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，不予支持。原告称其被逼迫与被告签订服务协议和管理规约，被告不予认可，原告对其主张未提供证据予以证明。双方签订的服务协议和管理规约承诺书明确约定了交纳物业服务费用的起计时间及收费标准，被告依据上述合同约定向原告收取2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业管理费51931元，于法有据。判决：驳回原告王某的诉讼请求。

王某上诉称：被上诉人烟台某物业管理有限公司原审提供的涉案服务协议、管理规约、承诺书均系其单方制定，属格式合同，被上诉人据此收取2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业费违反法律法规的强制性规定，该物业费应由建设单位交纳。依合同法规定格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

二审查明，上诉人王某于2014年1月22日与案外人烟台某置业公司关于逾期交房的违约责任问题达成和解协议，该置业公司提供大厦B座地下车位2个给上诉人王某以抵顶逾期交房违约金。《物业管理条例》第二十二条第二款规定：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益；第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

上诉人王某称，2013年4月1日其按该置业公司的通知到被上诉人处拿房屋钥匙，但被上诉人要求上诉人王某与其签署服务协议和管理规约，并交纳2009年1月1日至2013年3月31日期间的物业费51391元，事实上被上诉人未向上诉人王某提供该期间的物业服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。被上诉人烟台某物业管理有限公司将涉案房屋钥匙于2013年4月1日交付上诉人王某，上诉人王某2009年1月1日至2013年3月31日期间并未接受被上诉人的物业服务，也无证据证明被上诉人就涉案房屋符合交付条件而上诉人不予受领的情形存在。被上诉人作为置业公司的关联单位与置业公司所签订的前期物业管理合同仅是涉案房屋交付须满足的必备条件之一，并不能就此认定涉案房屋已经交付，被上诉人作为物业服务企业收取上诉人王某2009年1月1日至2013年3月31日期间物业费，没有事实依据。关于当事人双方所签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》所载明的2009年1月1日至2013年3月31日物业收费条款，违反《物业管理条例》第二十二条第二款、第四十二条第二款之规定，权利义务也不对等，依法认定无效；本案需指明该物业服务协议及管理规约所载明的物业收费条款违反了物业管理条例规定，虽未明确规定该条款无效，但协议的履行不仅损害了上诉人的利益，也损害社会公共利益，依法也应认定无效。

二审判决：一、撤销原审判决；二、被上诉人烟台某物业管理有限公司返还上诉人王某物业费51931元。

案件评析:

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则；这是物业管理条例所规定的收费原则，物业纠纷案件主要集中在物业收费问题上，不是业主不交、欠交就是物业企业多收、重复收、提高收费标准。

关于物业服务收费的问题还应注意以下几点：

1、本案是物业服务协议、管理规约违反了物业管理条例的规定，需要用证据排除被上诉人就涉案房屋符合交付条件而上诉人不予受领的情形存在。

2、物业服务协议系格式条款，对协议本身及收费条款的效力，应适用《合同法》第39条、40条、41条关于格式条款规定加以判别认定。

3、业主委员会的成立，业主大会的议事方式、表决程序是否作了约定，应依法审查；物业服务协议对收取物业费面积是否作了约定也应审查。如业主购买房屋时，开发商赠送的阁楼、车库、储藏室等应否收费的问题，应以法定房屋产权面积为准，并以是否改变设计用途用于经营而定。

4、物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用 ;

5、《物业管理条例》六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉； 

6、《最高院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；

7、北京高院(上海高院)《关于审理物业管理纠纷案件的意见》(参考)：业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。滞纳金即逾期付款违约金，其标准当事人有约定的从约定，当事人无约定的，应参照最高院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。